家を購入する前に是非やってみてほしいこと

リンは34歳の時、今住んでいる家を購入した。

結論から言ってしまうと中古一戸建てである。

日本ではまだまだ中古住宅を購入する方は少なく、全体の10%ほどの流通量。

この記事では物件を購入するときに、ほとんどの方が新築を選択する中、なぜ中古一戸建てにしたのか。

そして、不動産屋へ行く前に何をおこなったかを書いていく。

事前準備は新築購入でもおこなうことなので、考え方の一つとして読んでいただければ幸いである。

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間取りを決める

購入を本格的に検討し始めたとき、既に娘は元妻のお腹の中にいたので、まず次の条件を決定した。

条件1:3人で暮らせる物件、間取りは3LDK以上

3LDKの根拠は子どもは1人と決めていたから。

これは元妻、リンともに一致した意見だった。

将来的にリン、元妻、子どもに1部屋プラス寝室としたかったので、できれば4LDKという希望。

まぁ離婚して父子家庭となったので、今は2人暮らしだが。

予算を決める

条件2:返済は1馬力(リンのみの収入)で賄えること。

当時の計画は、子どもが大きくなって元妻が働きに出た場合の収入は、住宅以外か繰上返済にまわし、月々の返済自体は1馬力でおこなっていこうという話し合いをしていた。

今の状況となっては、1馬力で考えていて本当に良かったと感じている。

条件3:給与は上がらないものとして考慮する。
  1. ローンの支払額を手取りの25%以内に抑える。
    当時の手取(月220,000円)×25% = 55,000円
  2. ボーナスはでるか分からないので、支払に組込まない(不確定要素の排除)。
    ボーナス払い = 0円
  3. 固定資産税と修繕費(あわせて月15,000円程度)を考慮する。
    55,000円 - 15,000円 = 40,000円

支払額は総支給額の25%ではなく、手取りの25%である。

実際に使える金額だけで考える。

子どもが生まれたら支給される児童手当も手取りに入れない。

徹底して給与のみの手取りにこだわった。もし収入が増えたとしたら、それはありがたく他の事に使うということである。

3の固定資産税については、一戸建てにしろマンションにしろ所有権があれば、絶対にかかってくる。

固定資産税は、固定資産税の評価額×1.4%(平成29年2月現在)。

この固定資産税の評価額とは、簡単に言うと下のようになります。

土地の場合:公示価格の70%の額

家屋の場合:まったく同じ家屋を作ったとしてかかる建築費から、経過年数に応ずる損耗を考慮した価格

修繕費を考慮しておくことで、1万円であれば年間12万円、10年間で120万円の修繕を計画できる。

これなら水周りの修繕が発生しても大丈夫だ。

条件4:繰上返済を使わず、会社の定年(60歳)までに完済できること。

購入検討時34歳だったので、26年以内。

物件がすぐ見つかるか分からなかったので、25年(300ヶ月)以内とした。

40,000 × 300 = 12,000,000円

不動産屋へ支払う紹介手数料などの諸経費(10%)を差引く。

12,000,000 × 1,200,000 = 10,800,000円

これが銀行からの借入予算額でした。

借入予算額ですので、総支払額の予算でないことを補足しておきます。

ここで言う総支払額とは、次のことを指す。

  • 建物の価格
  • 土地の価格
  • 諸費用(登記費用や税金など含む)
  • 住宅に関する保険料
  • 引越費用

と言うのは、家購入については結婚と同時に資金を貯めていたので、10,800,000円を越えた部分は頭金を入れる余裕が少しはあったからである。

当時の記録で預金残高は約3,800,000円

頭金として最大2,000,000円の準備があった。

残りは生活費。

当時の手取りは約210,000円で、1,800,000残した場合は約8.5か月分。

生活費は12か月分欲しかったところだが、実際には21万円全てが生活費としてかかっているわけでは無かったので良しとした。

頭金最大を足すと・・・・・・

10,800,000 + 2,000,000 = 12,800,000円

これで総支払額の予算が決定

余談になるが、長く借りて(35年、70歳まで)、繰上返済前提でローン支払月額を減らすという考え方もある。

支払月額を下げることで予算をもう少し上乗せしたり、ボーナスが出たときなどに繰上げをおこなって最終的に定年までに返済するというシミュレーションも可能となるのだ。

ただし長く借りればそれだけ金利の支払額は増えるので、そこはあなたがどう考えるかということになる。

一戸建てかマンションか

予算決定後は、物件の種類を決めることにした。

  • 新築一戸建て
  • 中古一戸建て
  • 分譲マンション
  • 中古マンション
  • やっぱり賃貸にする

この中から決める。

予算額からして、新築や分譲は無理である。

土地を所有していれば別だったのだが、あいにく土地は所有していなかった。

この時点で中古一戸建て、中古マンション、それから購入をあきらめて賃貸にするの3つに絞られる。

賃貸を継続するのは最終手段として、一戸建てかマンションか。

それぞれ良い点、悪い点はあるのだが、それ以前に決定的な理由がありました。

マンションを選ばなかった理由=修繕積立金の存在

  • ローンを完済しても、管理費や修繕積立金の支払は続く
  • 修繕積立金は築年数が経つと値上がりすることがある。
  • 修繕積立金の範囲は共益部分。自室の修繕は自己負担。
  • 大規模修繕で積立金が足りない場合は、住民が追加で負担する。

共用部分と所有する専有部分の2つの修繕費がかかってくるというのがどうしても嫌だった。

しかも調べてみると修繕積立金って結構高い。

予算内の物件で20,000~30,000円/月ってのもあった。

これを払うのだったら、更新料がかかっても賃貸のほうが断然いい。

逆に中古一戸建てを買おうした理由は、下のとおり。

  • 予算内に収まり、修繕費を計画的に考えられる
  • 完成しているので、家具の配置をイメージしやすい。
  • 既に周りに人が住んでいる為、生活のイメージがしやすい
  • 中古なので、子どもにいたずらされたり、汚されても気にしなくて良い

事前に自分の家計を把握して、物件探しを

いかがだっただろうか。

中古住宅に限らず、家を購入するとなれば事前準備は重要だ。

ここできちんとした家計分析をしておかないと、無理なローンを組んでしまうことにもなりかねない。

リンは不動産屋へ行く前に元妻に家計の状況をあらためて見える化した。

双方の意見を取り入れながら、生まれてくる子どもも楽しく暮らすにはどういう家が良いかをネットで調べたり、本を買って読んだりした。

リンは相談しなかったが、ファイナンシャルプランナーなどプロの目でのチェックも良いかもしれない。

1つ注意するなら、最初の段階から不動産屋へいかないこと。

何故なら、プロはプロでも不動産売買の専門家であって、家計の専門家ではないから。

家は人生の中で一番大きい買い物。自分がいくらまでなら払えるか、事前に自己分析をおこない、予算と条件を決めてから物件探しに臨みたい

今回は間取り、予算、物件の種類の決定までを書いた。

イメージが定まり、物件を購入するとなったら不動産屋へ行かなくてはならない。

買おうとした理由が果たして正しかったのかどうか。

そして、予算どおりの家があったのか。

次の記事では、中古一戸建てを選ぶときに不動産屋でのやりとりや感じたことなど、リンの経験談を書いていく。

続きの体験記事

家を買うとき、先の記事で書いたように、事前に予算や条件をある程度絞りこみました。アパートの管理会社の不動産屋 まず最初...

今回はここまで。

最後までお読みいただきありがとうございました。