家を購入する前に是非やってみてほしいこと

リンは34歳の時、今住んでいる家を購入しました。

結論から言ってしまうと中古一戸建てです。

日本ではまだまだ中古住宅を購入する方は少なく、全体の10%ほどの流通量。

物件を購入するときに、ほとんどの方が新築を選択する中、なぜ中古一戸建てになったのか。

そして、不動産屋へ行く前に何をおこなったかを書いていきます。

事前準備は新築購入でもおこなうことですので、考え方の一つとして読んでいただければ幸いです。

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間取りを決める

購入を本格的に検討し始めたとき、既に娘は元妻のお腹の中にいましたから、

条件1:3人で暮らせる物件、間取りは3LDK以上

としました。

3LDKの根拠は、子どもは1人と決めていたからです。
これは元妻、リンともに一致した意見でした。

将来的にそれぞれに1部屋プラス寝室としたかったので、できれば4LDKという希望。
まぁ離婚して父子家庭となったので、今は2人暮らしですが。

予算を決める

条件2:返済は1馬力(リンのみの収入)で賄えること。

当時の計画は子どもが大きくなって、元妻が働きに出た場合の収入は住宅以外か繰上返済にまわし、月々の返済自体は1馬力でおこなっていこうという話し合いをしていました。

今の状況となっては、1馬力で考えていて本当に良かったと感じています。

条件3:給与は上がらないものとして考慮する。
  1. ローンの支払額を手取りの25%以内に抑える。
    当時の手取(月220,000円)×25% = 55,000円
  2. ボーナスはでるか分からないので、支払に組込まない
    ボーナス払い = 0円
  3. 固定資産税と修繕費(あわせて月15,000円程度)を考慮する。
    55,000円 - 15,000円 = 40,000円

支払額は総支給額の25%ではなく、手取りの25%です。

実際に使える金額だけで考えます。子どもが生まれたら支給される児童手当も手取りに入れません。徹底して給与のみの手取りにこだわります。

3の固定資産税については、一戸建てにしろマンションにしろ所有権があれば、絶対にかかってきます。

固定資産税は、固定資産税の評価額×1.4%です(平成29年2月現在)。

この固定資産税の評価額とは、簡単に言うと下のようになります。

土地の場合:公示価格の70%の額

家屋の場合:まったく同じ家屋を作ったとしてかかる建築費から、経過年数に応ずる損耗を考慮した価格

また、修繕費を考慮しておくことで、1万円であれば、年間12万円、10年間で120万円の修繕を計画できます。これなら水周りの修繕が起きても大丈夫ですね。

条件4:繰上返済を使わずに会社の定年(60歳)までに完済すること。

購入検討時34歳だったので、26年以内。
また、物件がすぐ見つかるか分からなかったので、25年(300ヶ月)としました。

40,000 × 300 = 12,000,000円

不動産屋へ支払う紹介手数料などの諸経費(10%)を差引く。

12,000,000 × 1,200,000 = 10,800,000円

これが銀行からの借入予算額でした。

借入予算額ですので、総支払額の予算でないことを補足しておきます。

ここで言う総支払額とは、次のことを指します。

  • 建物の価格
  • 土地の価格
  • 諸費用(登記費用や税金など含む)
  • 住宅に関する保険料
  • 引越費用

と言うのは、家購入については結婚と同時に資金を貯めていたので、10,800,000円を越えた部分は頭金を入れる余裕が少しはあったからです。

当時の記録で預金残高は約3,800,000円

頭金として最大2,000,000円の準備がありました。残りは生活費。

当時の手取りは約210,000円でしたから、1,800,000残した場合約8.5か月分。

12か月分は欲しかったところですが、実際には21万円全てが生活費としてかかっているわけでは無かったので良しとしました。

頭金最大を足すと・・・・・・

10,800,000 + 2,000,000 = 12,800,000円

これで総支払額の予算が決まりです。

余談になりますが、長く借り(35年、70歳まで)、繰上前提でローン支払月額を減らすという考え方もあります。

支払月額を下げることで予算をもう少し上乗せしたり、ボーナスが出たときなどに繰上げをおこなって最終的に定年までに返済するというシミュレーションも可能になります。

ただし、長く借りればそれだけ金利の支払額は増えますので、そこは購入者がどう考えるかということになります。

一戸建てかマンションか

予算が決まりました。次は物件の種類です。

  • 新築一戸建て
  • 中古一戸建て
  • 分譲マンション
  • 中古マンション
  • やっぱり賃貸にする

この中から決めます。
予算額からして、新築や分譲は無理でした。
土地を所有していれば別だったのですが。

残るは中古一戸建て、中古マンション、それから購入をあきらめて賃貸にするの3つとなりました。

賃貸を継続するのは最終手段として、一戸建てかマンションか。

それぞれ良い点、悪い点はあるのですが、それ以前に決定的な理由がありました。

マンションを選ばなかった理由=修繕積立金の存在

  • ローンを完済しても、管理費や修繕積立金の支払は続く。
  • 修繕積立金は築年数が経つと値上がりすることがある。
  • しかも修繕積立金の範囲は共益部分。自室の修繕は自己負担。
  • 大規模修繕で積立金が足りない場合は住民が追加で負担する。

共用部分と所有部分の2つの修繕費がかかってくるというのがどうしても嫌でした。

しかも調べてみると修繕積立金って結構高い。

予算内の物件で20,000~30,000円/月ってのもありました。

これを払うのだったら、更新料がかかっても賃貸のほうが断然いい。

逆に中古一戸建てを買おうした理由は、下のとおりです。

  • 予算内に収まり、修繕費も計画的に考えられる。
  • 完成しているので、家具の配置をイメージしやすい。
  • 既に周りに人が住んでいる為、生活のイメージがしやすい。
  • 中古なので、子どもにいたずらされたり、汚されても気にしなくて良い。

事前に自分の家計を把握して、物件探しを

いかがだったでしょうか。

中古住宅に限らず、家を購入するとなれば、事前準備は重要です。

ここできちんとした家計分析をしておかないと、無理なローンを組んでしまうことにもなりかねません。

リンは不動産屋へ行く前に元妻に家計の状況をみせて、双方の意見を取り入れながら、生まれてくる子どもも楽しく暮らすにはどういう家が良いか、ネットで調べたり、本を買って読んだりしました。

リンはしませんでしたが、ファイナンシャルプランナーなどプロの目でのチェックも良いかもしれません。

1つ注意するなら、最初の段階から不動産屋へいかないこと。

何故なら、プロはプロでも不動産売買の専門家であって、家計の専門家ではないからです。

家は人生の中で一番大きい買い物です。自分がいくらまでなら払えるか、事前に自己分析をおこない、予算と条件を決めてから物件探しに臨みたいですね。

さて今回は間取り、予算が決まり、中古一戸建てを買おうと思ったところまでいきました。

思っただけでは買えませんので、不動産屋へ行かなくてはなりません。

買おうとした理由が果たして正しかったのかどうか。

そして、予算どおりの家があったのか。

次の記事では、中古一戸建てを選ぶときに不動産屋でのやりとりや感じたことなど、リンの経験談を書いていきます。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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